Le fichier officiel des prix de l’immobilier reste méconnu

Article tiré du journal Le Monde.

Depuis avril 2019, le montant des transactions immobilières est consultable par le public, mais le processus reste complexe et le marché de l’immobilier n’a que peu gagné en transparence.

Transactions immobilières

Savoir exactement combien vos voisins ont vendu leur maison ou leur appartement pour mettre en vente le vôtre au juste prix, connaître précisément le montant à proposer pour une acquisition : c’est, en principe, possible depuis un peu plus d’un an.

Lancé en avril 2019 par la direction générale des finances publiques (DGFIP), un fichier accessible au public regroupe toutes les transactions enregistrées ces cinq dernières années. Les prix sont accessibles dans les départements et les régions d’outre-mer, sauf à Mayotte, mais pas en Alsace-Moselle où les règles d’enregistrement sont différentes.

Pour connaître les prix qu’on souhaite consulter, il est possible de rentrer l’adresse https://app.dvf.etalab.gouv.fr/dans votre navigateur de recherche. Il est aussi possible d’obtenir ces informations en se connectant à son espace personnel sur le site des impôts et en renseignant l’espace « rechercher des transactions immobilières ». « Cette ouverture des données avait pour vocation première de montrer au public les bases que l’administration utilise afin d’effectuer les contrôles notamment lors de l’évaluation des biens dans le cadre de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) », explique-t-on à la DGFIP. Cette transparence accrue permettait en même temps de mettre fin à l’opacité du marché immobilier afin de l’assainir et de le rendre plus fluide.

« La mise en place de cette base est une avancée et la transparence progresse, mais il reste encore beaucoup de progrès à faire », pense Bertrand Gstalder, directeur général du Groupe SeLoger.

Premier problème qui tient à la base elle-même : elle renvoie à un fichier à télécharger complexe et difficile à manier pour un particulier.

De plus, les informations données sur le logement vendu sont souvent parcellaires. « Si le logement est vendu avec un parking, on ne le sait pas car la base indique simplement dépendance, qui pourrait être aussi une cave », regrette Corinne Jolly, présidente de PAP (De Particulier à particulier).

S’il s’agit d’un immeuble, l’étage auquel est situé le logement vendu n’est pas indiqué. Résultat : pour savoir de quel logement il s’agit, il faut souvent procéder par déduction et bien connaître l’immeuble ou la maison dont il est question.

Base incomplète

De plus, certains prix semblent incohérents. En principe, ils sont nets, c’est-à-dire hors frais d’agence immobilière et droits de mutation (appelés « frais de notaire »). Or, en consultant la base, on se rend compte que le prix inclut parfois les honoraires de l’agence, on se rend compte que le montant inclut parfois les honoraires de l’agence ce qui fausse les informations fournies. « Les bases utilisées par nos services sont issues des déclarations et actes de vente notariaux ainsi que des données qui sont déposées dans nos services de publicité foncière. S’il y a des erreurs, c’est sans doute que les actes les contiennent également », répond la DGFIP.

« Il manque l’année de construction du bâtiment, qui est fondamentale dans une estimation », affirme également Corinne Jolly, qui parvient néanmoins à récupérer cette information par l’espace personnel de contribuables impôts.gouv.fr.

La base consultable sur ce dernier site semble en effet plus complète que celle d’Etalab, même si la DGFIP assure que les deux bases diffusent les mêmes informations. La base ne permet pas non plus de se faire une idée de l’état du bien, de l’exposition, ou encore de la distribution.

« Enfin, le marché immobilier évolue très vite, notamment dans cette période marquée par le Covid-19. Or les données ont quelques mois de retard par rapport au marché puisque la transaction a lieu trois mois après la promesse de vente », rappelle Sacha Boyer, responsable de Mynotary.fr, une plate-forme destinée à simplifier la transaction immobilière. Les données fournies par Etalab s’arrêtent à décembre 2019.

Pour estimer un bien, il faut donc continuer à s’informer auprès de l’agent immobilier, ou encore se rendre sur des sites d’estimation en ligne comme Meilleursagents, Efficity, Drimki, même s’il est difficile de savoir comment ils ont traité les données fournies par la DGFIP.

Autre possibilité : se rendre chez un notaire. Ces professionnels possèdent les données les plus fiables car ils enregistrent à l’euro près le montant des transactions et les transmettent à l’administration fiscale.

Ces données sont regroupées dans les bases Perval et Bien, qui ne sont pas accessibles au public, et prendre rendez-vous chez un notaire peut être contraignant. Le prix des transactions immobilières est donc un peu plus accessible, mais il reste des progrès à faire.

Nathalie Coulaud